装修期间产生的垃圾由业主或物业使用人自行清运的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
第二十五条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
第二十六条 住宅小区内没有专用停车场的，不得收取车辆停放服务费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放服务费。车辆停放服务费标准由价格主管部门另行制定。
第二十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十八条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业管理企业在实施收费时，应当向价格主管部门办理《收费许可证》。
第二十九条 政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查。凡收费标准与服务质量不符的，予以降低收费等级和收费标准。
第三十条 物业服务企业应按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置和收费地点，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示，自觉接受业主和价格主管部门的监督检查
第三十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第三十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十四条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《
中华人民共和国价格法》和《
价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十五条 本实施细则由淄博市物价局、淄博市房产管理局负责解释。
第三十六条 本办法自2005年5月20日起执行。原来规定与本实施细则不符的，以本细则为准。
附一：淄博市公共性物业服务收费等级申请表（略）
附件二：
淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准
┌────┬─────────────────────────┐
│服务等级│ 一级 │
├────┼─────────────────────────┤
│硬件设施│小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积5‰的物业管理 │
│ │服务和经营用房；绿化率35%以上（包括水面）；固定活 │
│ │动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位每3户至少1个 │
│ │；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其│
│ │他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项│
│ │设施。 │
├────┼─────────────────────────┤
│基本要求│1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利│
│ │义务关系明确。 │
│ │2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真│
│ │查验,验收手续齐全:移交物业管理所需资料。 │
│ │3、物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员 │
│ │持证上岗。涉外物业管理的管理人员具备外语会话能力。│
│ │4、制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案│
│ │管理等)；建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、│
│ │设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁│
│ │档案、日常管理档案等)；有完善的物业管理方案,对各管│
│ │理和服务人员进行考核；广泛运用计算机管理(业主档案 │
│ │、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。 │
│ │5、管理服务人员统一着装、佩戴标卡。仪表仪容整洁规 │
│ │范。 │
│ │6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修20分钟│
│ │内到现场做应急处理,其它报修按双方约定时间到达现场,│
│ │有完整的报修、维修和回访记录,回访率达100%。 │
│ │7、在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标 │
│ │准。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题活动│
│ │；每年组织2次以上的社区活动。 │
│ │8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况 │
│ │。 │
│ │9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 │
│ │10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度, │
│ │建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时劝阻和报告 │
│ │。 │
│ │11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等, │
│ │每年与业主沟通面不低于90%:每年至少2次征询业主对物 │
│ │业服务的意见,对业主反映问题的处理率达98%以上。 │
│ │12、获得国家或省物业管理示范(优秀)项目称号,或制订 │
│ │相应的争创规划。 │
├────┼─────────────────────────┤
│房屋管理│1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修│
│ │、保养记录完整准确。 │
│ │2、每年3次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检│
│ │查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围 │
│ │的,及时组织修复；属于大、中修范围的,及时编制维修计│
│ │划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业│
│ │主大会)的决定组织维修。 │
│ │3、每3日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检 │
│ │查,门、窗开闭灵活,无异常声响；门窗玻璃无破碎。每年│
│ │3次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排│
│ │水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通；雨季前1个月要对│
│ │屋顶进行检查,发现防水层有气鼓、碎裂,隔热板有断裂、│
│ │缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会│
│ │协商安排专项维修。 │
│ │4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约│
│ │)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协│
│ │议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 │
│ │日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结│
│ │构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻 │
│ │并报告业主委员会和有关主管部门。 │
│ │5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主 │
│ │公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会 │
│ │和有关主管部门。 │
│ │6、墙体表层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无遗缺,修 │
│ │补墙面的粉刷层及面砖所保持与原墙面色差、材质一致；│
│ │墙面无明显污迹。 │
│ │7、物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标│
│ │。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有│
│ │明显标识。 │
│ │8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在│
│ │主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查1次,保证标识│
│ │消晰完整。 │
├────┼─────────────────────────┤
│共用设施│1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专│
│设备维修│业部门负责的除外)。共用设施设备完好率98%以上,急修 │
│养护 │及时率达100%。 │
│ │2、设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整,│
│ │并按国家规定办理年检手续,保证其 │
│ │性能符合国家相关标准。 │
│ │3、设施设备标识齐全、规范,责任人明确；操作维护人员│
│ │严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正│
│ │常。 │
│ │4、属于小修范围的共用设施设备,应及时组织修复；属于│
│ │大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编 │
│ │制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委 │
│ │托方或业主委员会(业主大会)的决定,组织维修或者更新 │
│ │改造。 │
│ │5、每年保养1次水泵,泵房整洁,每年不少于2次清洗水箱 │
│ │、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保 │
│ │持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年│
│ │秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管理应 │
│ │具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保 │
│ │证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。 │
│ │6、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完│
│ │好,轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养,每年│
│ │进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；有专人│
│ │对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。电梯发生 │
│ │一般故障,2小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困│
│ │人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场做应急 │
│ │处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因 │
│ │电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼│
│ │叫装置须设专人驾驶,或由业主要求专人驾驶的驾驶员应 │
│ │坚守岗位不脱岗,保障安全运行(突发事件或维修保养除外│
│ │)。 │
│ │7、消防泵每月启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运 │
│ │行正常；消防栓每月巡查1次,保持消防栓箱内各种配件完│
│ │好；每月检查报警功能是否正常；按照消防部门的要求对│
│ │火灾探测器进行检测；每年l次检查消防龙带、阀杆处加 │
│ │注润滑油并作1次放水检查；每月检查1次灭火器,临近失 │
│ │效立即更新或充压；消防通道畅通。 │
│ │8、设备保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。│
│ │.9、不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、小品│
│ │、水景等,健身设施、儿童乐园随时检查,发现损坏的,一 │
│ │周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水,侧石平 │
│ │直无缺损；保持景观原貌,保证室外器械、设施的安全使 │
│ │用(需更换除外)。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它 │
│ │附属设施,保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进 │
│ │行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。主 │
│ │要道路及停车场交通标识齐全、规范。 │
│ │10、路灯、楼道灯完好率不低于98%。损坏的应在24小时 │
│ │内修复。 │
│ │11、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防│
│ │范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 │
│ │ │
├────┼─────────────────────────┤
│协助维护│1、公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训|│
│公共秩序│,持证上岗；以中青年为主,身体健康,责任心强,工作认真│
│ │负责,体态良好；每周定期参加安全保卫知识与技能的岗 │
│ │位培训,掌握基本安全护卫技能,能恰当地处理和应对护卫│
│ │工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉│
│ │、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案, │
│ │定期进行实战演练；上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,│
│ │器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐；当值时坐姿挺直,站岗│
│ │时不倚不靠；会讲普通话；配备对讲装置和其他必备的安│
│ │全护卫器械。 │
│ │2、物业区域各出入口24小时值班,其中主出入口双人值勤│
│ │,6：00-20：00设立岗,并有详细交接班记录；对不熟悉人│
│ │员进入,可通过对讲系统联系业主,决定是否放行；对装修│
│ │人员实行临时出入证管理,对其他劳务人员实行登记；对 │
│ │进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序, │
│ │道路畅通；对大型物件搬出进行记录。 │
│ │3、根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每2小时巡│
│ │查一次,重点部位增加巡逻频次,有巡逻记录；在遇到异常│
│ │情况或住户紧急求助时,巡逻人员5分钟内赶到现场,并采 │
│ │取相应措施。 │
│ │4、设有监控中心的,应对控制设备做好维护保养,并保证2│
│ │4小时开通,监控人员不得擅离职守。 │
│ │5、有火、水、警应急预案,每年应组织不少于1次的应急 │
│ │预案演习。 │
│ │6、物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌 │
│ │和地标,车辆行驶有规定路线,东辆停放有序；有专职人员│
│ │巡视和协助停车事宜。收取车辆看管费的车库24小时有专│
│ │人管理,车库内配置道闸和监视系统,地面、墙面车辆道路│
│ │行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车│
│ │辆停放有序；车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通 │
│ │风良好；无易燃、易爆等物品存放。 │
├────┼─────────────────────────┤
│保洁服务│1、保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过│
│ │1小时；明沟无杂物,无积水；宣传栏、标识牌、小品、健│
│ │身娱乐设施每日擦拭1次,目视无灰尘、明亮清洁；水景保│
│ │持水体清洁,水面无漂浮物,定期对水体投放药剂或进行其│
│ │它处理,保持水体无异味。及时消除道路积雪。 │
│ │2、根据物业情况设置垃圾桶,有专人管理,垃圾封闭存放,│
│ │每日清理2次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱 │
│ │、房整洁、干净、无异味；消毒灭害措施完善。 │
│ │3、公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每4小│
│ │时清理1次,每日擦拭1次；箱(桶)无满溢、无异味、无污 │
│ │迹。 │
│ │4、雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏；化粪 │
│ │池每月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。 │
│ │5、楼道每日清扫1次,走道、门厅、楼梯地表面、接缝、 │
│ │角落、边线等处洁净,地面干净有光泽,无垃圾、杂物、灰│
│ │尘、污迹、划痕等现象,保持地面材质原貌。 │
│ │6、楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦拭1次,保持干净、光亮 │
│ │、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净,无 │
│ │灰尘、无污渍。 │
│ │7、天花板、公共灯具定期除尘,保持目视无灰尘、无污迹│
│ │、无蜘蛛网。 │
│ │8、走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次,门厅玻璃每日擦拭1次│
│ │,保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。 │
│ │9、天台、屋顶每月清扫1次,无垃圾堆积。 │
│ │10、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹,轿厢壁无浮灰,不锈│
│ │钢表面光亮、无污迹。 │
│ │11、大理利地面、墙面每年养护2次以上。 │
│ │ │
├────┼─────────────────────────┤
│绿化养护│1、 绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。 │
│管理 │2、 利用植物、山石等设置景点。 │
│ │3、 绿地内植物群落、层次明显。 │
│ │4、 花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无杂草,无病 │
│ │虫害,每年打药不少于2次。死亡树木应在植树季节及时补│
│ │栽,无黄土裸露。 │
│ │5、 绿地植物存活率98%。 │
│ │6、绿地设施及硬质景观保持长年基本完好 │
├────┼─────────────────────────┤
│服务等级│ 二级 │
├────┼─────────────────────────┤
│硬件设施│小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理 │
│ │服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；固定活动馆所1│
│ │50平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子│
│ │巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不│
│ │少于一项设施。 │
├────┼─────────────────────────┤
│基本要求│1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利│
│ │义务关系明确。 │
│ │2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真│
│ │查验,验收手续齐全；移交物业管理所需资料。 │
│ │3、物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员 │
│ │持证上岗。 │
│ │4、制定较完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档│
│ │案管理等)；建有较完善的物业管理档案(物业竣工验收档│
│ │案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常│
│ │管理档案等)；有物业管理方案并组织实施。运用计算机 │
│ │手段进行管理。 │
│ │5、管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规 │
│ │范。 │
│ │6、公示24小时服务电话。急修20分钟内到现场做应急处 │
│ │理,其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回│
│ │访记录,回访率达80%以上。 │
│ │7、在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标 │
│ │准。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题活动│
│ │；每年组织一定的社区活动。 │
│ │8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况 │
│ │。 │
│ │9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 │
│ │10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度, │
│ │建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时制止和报告 │
│ │。 │
│ │11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等, │
│ │每年与业主沟通面不低于80%；每年至少1次征询业主对物│
│ │业服务的意见,对业主反映问题的处理率达95%以上。 │
│ │12、获得市级以上物业管理示范(优秀)项目称号,或制订 │
│ │相应的争创规划。 │
├────┼─────────────────────────┤
│房屋管理│1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修│
│ │、保养记录完善。 │
│ │2、每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检│
│ │查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围 │
│ │的,及时组织修复；属于大、中修范围的,及时编制维修计│
│ │划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业│
│ │主大会)决定组织维修。 │
│ │3、每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查│
│ │,门窗关闭正常,门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次│
│ │以上(雨季前须安排1次)对岸面泄水沟、室内、室外排水 │
│ │管道进行消扫、疏通,保障排水畅通。定期检查屋顶,发现│
│ │防水层有气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应制定维 │
│ │修方案,并与委托方或业主委会员协商安排专项修理。 │
│ │4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约│
│ │)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协│
│ │议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3│
│ │日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结│
│ │构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻 │
│ │并报告业主委员会和有关主管部门。 │
│ │5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主 │
│ │公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会 │
│ │和有关主管部门。 │
│ │6、墙体表层基本完好,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及│
│ │时修补。 │
│ │7、物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标│
│ │。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明│
│ │显标识。 │
│ │8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在│
│ │主要通道设置安全疏散指示标识,每月检查1次,保证标识 │
│ │消晰完整。 │
│ │ │
├────┼─────────────────────────┤
│共用设施│1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专│
│设备维修│业部门负责的除外)。共用设施设备完好率95%以上,急修 │
│养护 │及时率达98%。 │
│ │2、设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全,并按│
│ │国家规定办理年检手续,保证其性能符合国家相关标准。 │
│ │3、设施设备标识齐全、规范,责任人明确；操作维护人员│
│ │严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正│
│ │常。 │
│ │4、属于小修范围的共用设施设备,应及时组织修复；属于│
│ │大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编 │
│ │制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委 │
│ │托方或业主委员会(业主大会)决定,组织维修或者更新改 │
│ │造。 │
│ │5、每年保养l次水泵,泵房基本整洁,每年不少于2次清洗 │
│ │水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板 │
│ │应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,│
│ │每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养,水箱、蓄水池管 │
│ │理应具备一箱一卡,不定期对泵房、管道进行除锈、油漆 │
│ │。保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标 │
│ │准。 │
│ │6、按合同约定保证电梯正常运行。定期进行安全检测并 │
│ │持有有效的《安全使用许可证》。发生电梯困人或其它重│
│ │大事件时,物业管理人员须立即到现场应急处理。 │
│ │7、消防泵每季启动1次并作记录,每年保养1次,保证其运 │
│ │行正常；消防栓每季巡查1次,消 │
│ │防栓箱内各种配件完整；每年1次检查消防龙带、阀杆处 │
│ │加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用；按需配备 │
│ │灭火器,每季检查1次灭火器,临近失效立即更新或充压； │
│ │消防通道畅通。 │
│ │8、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象│
│ │。 │
│ │9、不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等,要求路面不积│
│ │水(因市政、管道结构因素除外), │
│ │窨井不漫溢,围墙不倾斜,窨井盖无缺损；健身设施随时检│
│ │查,使其能正常使用(需更换除外)。主要道路及停车场交 │
│ │通标识齐全、规范。 │
│ │10、路灯、楼道灯完好率不低于95%。损坏的应在3日内修│
│ │复。 │
│ │11、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防│
│ │范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 │
├────┼─────────────────────────┤
│协助维护│1、公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗 │
│公共秩序│位培训,持证上岗；身体健康,工作认 │
│ │真负责；每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训, │
│ │有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技 │
│ │防器械和设备；上岗时佩带''统一标志,穿戴统一制服,配 │
│ │备对讲装置或必要的安全服务器械。 │
│ │2、物业区域主出入口24小时值班,并有交接班记录和外来│
│ │车辆的登记记录:对可疑人员进行询问；阻止未经许可的 │
│ │外来人员入内；对装修等劳务人员实行登记；对进出车辆│
│ │进行管理和疏导；保持出入口环境整洁、有序、道路畅通│
│ │；对大型物件搬出实行记录。 │
│ │3、根据物业特点,制定详细的巡逻方案,原则上每3小时巡│
│ │逻一次,重点部位有明确的巡逻要 │
│ │求,并有巡逻记录；在遇到异常情况、突发事作时,巡逻人│
│ │员应采取应对措施,及时报告管理处和相关部门。 │
│ │4、配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的,应24小时开通│
│ │。收到报警信号后,巡逻人员应及时赶到现场进行处理。 │
│ │5、有火、水、警应急预案,应按计划组织应急预案演习。│
│ │6、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌,车辆停放│
│ │在规定的范围内；及时处理车辆停放不规范的现象。收取│
│ │车辆看管费的车库24小时有专人管理,车库内地面、墙面 │
│ │有车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车辆停放│
│ │有序；车库场地每日清洁1次,有照明设施,无渗漏、无积 │
│ │水,通风良好；无易燃、易爆等物品存放。 │
├────┼─────────────────────────┤
│保洁服务│1、路面、绿地每日清扫1次,目视清洁；明沟无杂物；宣 │
│ │传栏、健身设施每周擦拭1次,表面 │
│ │无污迹；保持水体清洁。及时清除主要道路积雪。 │
│ │2、根据物业情况设置垃圾桶,每天清理l次；保持垃圾桶 │
│ │及周围基本整洁、无污渍、无积水、 │
│ │无明显异味；定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放│
│ │灭鼠药。 │
│ │3、公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每日 │
│ │清理1次,擦拭1次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。 │
│ │4、雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏； │
│ │化粪池每2个月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。 │
│ │5、楼道每周清扫1次,走道、门厅、楼梯地面洁净,无垃圾│
│ │、杂物、浮尘、污迹,无乱堆乱放,乱贴乱划。 │
│ │6、楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试2次,保持基本无灰尘 │
│ │；消防栓、指示牌等公共设施保持外表基本无灰尘、无污│
│ │渍； │
│ │7、天花板、公共灯具定期除尘,保持目视基本无灰尘,无 │
│ │蜘蛛网。 │
│ │8、走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次,门厅玻璃每周清洁一 │
│ │次,目视明亮无污迹。 │
│ │9、天台、屋顶每2个月清扫1次,无垃圾堆积。 │
│ │10、电梯轿厢保持目视干净,无污迹。 │
│ │11、大理石地面、墙面按合同规定定期保养。 │
├────┼─────────────────────────┤
│绿化养护│1、 绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。 │
│管理 │2、 以绿为主,植物造景。 │
│ │3、绿地内植物覆盖率80%以上。 │
│ │4、花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无明显杂草,无│
│ │严重病虫害,每年打药不少于1次。死亡树木应在植树季节│
│ │及时补栽,无明显黄土裸露。 │
│ │5、 绿地植物存活率95%以上。 │
│ │6、绿地设施基本完好。 │
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│服务等级│ 三级 │
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│硬件设施│小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率20%以上；有固 │
│ │定活动馆所或简单的体育活动器械、设施。 │
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│基本要求│1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利│
│ │义务关系明确。 │
│ │2、承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真│
│ │查验,验收手续齐全；移交物业管理所需资料。 │
│ │3、物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员 │
│ │持证上岗。 │
│ │4、制定相关的管理制度；建有较完善的物业管理档案(物│
│ │业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资│
│ │料档案等)；有物业管理方案并组织实施。运用计算机手 │
│ │段进行管理。 │
│ │5、管理服务人员佩戴标志。仪表仪容整洁规范。 │
│ │6、公示24小时服务电话。急修按合同约定时限到达现场 │
│ │并做应急处理；报修按双方约定时间到达现场,有报修、 │
│ │维修记录,并对重点维修项目进行回访。 │
│ │7、在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标 │
│ │准。提供物业服务合同之外的特约服务和便民服务。根据│
│ │社区实际组织社区活动。 │
│ │8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况 │
│ │。 │
│ │9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。 │
│ │10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度, │
│ │建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时制止和报告 │
│ │。 │
│ │11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调费等, │
│ │每年与业主沟通不低于70%；每年至少1次征询业主对物业│
│ │服务的意见,对业主反映问题的处理率达90%以上。 │
│ │12、制订相应的物业管理项目达标争创规划。 │
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│房屋管理│1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有巡查、维│
│ │修、保养记录。 │
│ │2、每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位引进行检 │
│ │查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围 │
│ │的,及时组织修复；属于大、中修范围的,及时编制维修计│
│ │划或专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会(业│
│ │主大会)决定组织维修。 │
│ │3、每半月1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检│
│ │查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持90%以上的完好率。做好 │
│ │相关巡查记录。每年1次以上(应于雨季前安排)对屋面泄 │
│ │水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅 │
│ │通。定期检查屋顶,发现防水层有气鼓、碎裂、隔热板有 │
│ │断裂、缺损的,应制定维修方案,并与委托方或业主委会员│
│ │协商安排专项修理。 │
│ │4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约│
│ │)要求,与业主在装修前签订住宅室 │
│ │内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁 │
│ │止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场│
│ │,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线 │
│ │等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有 │
│ │关主管部门。 │
│ │5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主 │
│ │公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告业主委员会 │
│ │和有关主管部门。 │
│ │6、墙体表层无明显剥落,地坪、地砖基本平整,如有缺损,│
│ │及时修补。 │
│ │7、物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标│
│ │。各组团、栋及单元(门)、户和公 │
│ │共配套设施、场地有明显标识。 │
│ │8、物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在│
│ │主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查l次,保证标识│
│ │清晰完整。 │
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│共用设施│1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专│
│设备维修│业部门负责的除外)。共用设施设备完好率90%以上,急修 │
│养护 │及时率达95%。 │
│ │2、有设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录,并按国│
│ │家规定办理年检手续,保证其性能符 │
│ │合国家相关标准。 │
│ │3、设施设备标识齐全、规范,责任人明确；操作维护人员│
│ │严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正│
│ │常。 │
│ │4、属于小修范围的共用设施设备,及时组织修复；属于大│
│ │、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备,及时编制 │
│ │维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,根据委托 │
│ │方或业主委员会(业主大会)决定,组织维修或者更新改造 │
│ │。 │
│ │5、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。 │
│ │6、按合同约定保证电梯正常运行。 │
│ │7、消防设施设备完好,保持消防器材能随时有效使用；消│
│ │防通道畅通。 │
│ │8、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象│
│ │。 │
│ │9、不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等； │
│ │要求路面不积水(因市政、管道结构因素除外),窨井不漫 │
│ │溢,围墙不倾斜,窨井盖无缺损,健身设施能正常使用(需更│
│ │换除外)。主要道路及停车场交通标识齐全、规范。 │
│ │10、路灯、楼道灯完好率不低于90%。损坏的应在一周内 │
│ │修复。 │
│ │11、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防│
│ │范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 │
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│协助维护│1、公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能岗位 │
│公共秩序│培训,持证上岗,身体健康,有较强责 │
│ │任心；上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服；能对小区日 │
│ │常护卫事项做出正确反应；能正确使用消防器材。 │
│ │2、物业区域主出入口24小时值班,对进出车辆进行管理和│
│ │疏导,保持出入口整洁和|畅通；阻止小商小贩、可疑人员│
│ │随意入内。 │
│ │3、不定期巡逻,遇到突发事件时,采取必要措施并及时报 │
│ │告物业管理处和相关部门。 │
│ │4、地面、墙面设置简易的交通标志；地面有停车点,车辆│
│ │有序自行停放(非机动车)。收取看管费的车库(棚)24小时│
│ │有专人管理,备有必需的消防器材,车辆停放有序；车库( │
│ │棚)场地整洁,有照明设施,无渗漏、无明显积水；无易燃 │
│ │、易爆物品存放。 │
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│保洁服务│1、路面、绿地、明沟无明显暴露垃圾；宣传栏、健身设 │
│ │施等每2周擦拭1次。 │
│ │2、根据物业情况设置垃圾收集点,收集点周围地面无污迹│
│ │,无散落垃圾,无明显异味。生活垃圾每天清运1次。根据 │
│ │当地实际情况定期消毒和灭虫除害。 │
│ │3、小区按规定设置果皮箱,每日清洁1次,无满溢、无异味│
│ │、无污迹。 │
│ │4、雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏； │
│ │化粪池每季度检查1次,发现异常及时做出清掏计划。 │
│ │5、楼道每周清扫1次,走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂 │
│ │物,无乱堆乱放,无卫生死角。 │
│ │6、楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试一次；消防栓、指示 │
│ │牌等公共设施无污渍。 │
│ │7、天花板、公共灯具定期除尘,保持目视基本无灰尘,无 │
│ │蜘蛛网。 │
│ │8、走廊、楼梯窗玻璃每季度清洁1次,门厅玻璃每月清洁1│
│ │次,目视基本洁净。… │
│ │9、天台、屋顶每季度清扫1次。 │
│ │10、电梯轿厢保持整洁,操作板处无污迹。 │
│ │11、大理石地面、墙面按合同规定定期保养。 │
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│绿化养护│1、 绿地无杂物,无侵占现象。 │
│管理 │2、 以绿为主,绿地内植物覆盖率在50%以上。 │
│ │3、花草树木目视外观长势良好,无明显杂草,无严重病虫 │
│ │害。 │
│ │4、绿地植物存活率95%以上。 │
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