（三）一方婚前购买的按揭房，婚后用夫妻共同财产偿还贷款的，房屋产权不发生转移
如果夫妻一方在婚前与房产商签订购房合同，缴纳首付款，并以个人的名义向银行贷款，办理了按揭手续，并将房屋产权证书抵押给银行，那么，购房人与房产商间的买卖合同完成，按揭房属购房人个人所有。购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为，不发生物的变化，按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移，这不仅符合物权理论，也符合《最高人民法院关于适用＜婚姻法）若干问题的解释（一）》第19条“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”的规定。尽管，婚后用夫妻共同财产为一方清偿债务不合情理，如果贷款银行再依据《最高人民法院关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释（二）》第23条“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外”的规定，向使用按揭房的产权人的配偶主张债务就更又失公平，但区分物权与债权的不同，不仅是民法理论的要求，而且对保护第三人的利益十分重要。因此，人民法院在处理夫妻财产时，对夫妻一方婚前以个人名义贷款购买的按揭房，婚后用夫妻共同财产清偿债务的，即使偿还贷款的比例远高于首付款，也不应在物与债的关系上发生转换。如果产权人的配偶以共同偿还贷款为由主张房屋所有权的，人民法院不应予以支持，对于公平和损失的问题，法院可以采取其他的方式补偿和救济。
（四）夫妻对按揭房屋另有约定的，对外不具有法律效力
婚姻法规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。据此，婚姻当事人有权就一方或双方所有的按揭房进行财产约定。有观点认为，这种约定无效。因为此约定变更所有权人，即意味着变更还贷人（债务人）。根据合同法的规定，变更债务人的须征得债权人的同意。而此约定在通常情况下并未征得债权人银行的同意。银行对变更后的债务人资信亦不了解，从而影响其清偿利益。[17]但正如有学者指出的，“民法上的两个最基本的权利物权与债权的效力之间有着本质的区别，因为这一本质区别，物权变动与债权变动的法律根据必须加以区分。而最重要的法律根据的区分，是法律行为的区分，因为法律行为才是交易的基础。这是现代民法的根基，也是物权确权的根基。债权意义上的合同的生效，只是产生债的约束力，因此不能以这种合同作为物权变动的根据。同样，当事人之间没有发生物权变动时，也不能反过来认为合同无效。”[18]对夫妻间的财产约定，各国立法都采用对内对外效力不同的处理原则，如日本《民法典》第756条规定：“夫妻订有同法定财产制相异的契约时，除非于婚姻申报前进行登记，不得以之对抗夫妻的承受人及第三人。”我国《婚姻法》亦同，婚姻当事人可以就夫妻一方婚前购买的按揭房约定为夫妻双方所有，也可以将夫妻共有的按揭房约定为一方所有或第三人所有，但这种约定对外不具有法律效力，因此，人民法院在审理离婚案件中涉及夫妻就按揭房有特别约定的，在征得贷款银行同意前，不宜对夫妻间的约定判决支持。
