（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。（建释3条）
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。（建释4条）
★这一部分的要点是：
(1)确定基本建筑结构、共同通行部分、附属设施设备和结构空间等四个部分为共有部分。
(2)明确“其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施”也属于共有部分。
(3)土地使用权为共有，但属于业主专有部分的整栋建筑物的规划占地，以及城镇公共道路、绿地占地，不属于共有。
(4)屋顶利用不认为侵权的，须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，例如“退台”；外墙面利用不认为侵权的，亦须业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，例如底商对外墙面的利用。
四、关于车库、车位的规定
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。（建释5条）
建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。（建释6条）
★这一部分的要点是：
(1)规定何谓首先满足业主需要，司法解释改变了原来草案的做法，即从反面规定，一是卖给业主以外的人，二是业主按照配置比例购买或者租赁车位车库不能实现，而是规定“按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的”即为首先满足业主需要。
(2)对于原来司法解释草案规定的“不能首先满足业主需要的，业主享有撤销权，可以请求法院确认卖给（租给）非业主的合同无效，以及其他业主超出其配置比例购买车库车位，未能按照．配置比例买或租到车库车位的，可以请求合同的超出部分无效”的规定，都予以删除，根本就没有规定不能首先满足业主需要的后果问题。是否可以参考原来的规定，没有解释，但似乎一定要有一个办法。
(3)共有部分建设的车位，是指规划车位之外的车位。
五、关于业主管理权的具体规定
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。（建释7条）
物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
