（二）开征物业税是合理配置房地产资源以促进房地产市场发展的需要

　　在市场经济国家，税制优化应在充分发挥市场在资源配置的基础性作用的同时，使税收具有恰当的激励机制和制约机制，能够矫正市场的扭曲，优化资源的配置，为经济稳定和经济增长提供推动力。现行的分税办法已经产生了税收对资源配置的扭曲作用。许多地方将有限的发展资金投向房地产、宾馆饭店、豪华娱乐设施等缴纳营业税的产业和行业，这不仅产生了税收对产业发展的新的误导作用，而且由此很容易使本已扭曲的产业结构不仅得不到调整，反而会产生新的产业结构失衡。我国房地产市场正处于培育和调整阶段，目前大多数有关房地产的税费都集中在房地产的开发环节，而在房地产保有环节课征的税费很少。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公状况，对房地产市场的健康发展设置了障碍，主要表现在：一方面，房地产交易环节的税费过于集中，势必会提高所建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建设成本，超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约市场正常的生产和再生产过程；另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，与此形成鲜明对比的是进入市场流通的土地在流转和交易时承受过高税负，这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，而且直接阻碍了划拨土地步入市场的进程，使土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日益严重。因此，开征物业税，将课征环节转移到保有阶段，可以从根本上改变现行房地产税费制度的不适应性，具有自动熨平经济周期的作用，避免经济有大的波动，合理配置资源，促进房地产市场的稳步发展。

　　（三）开征物业税是降低纳税成本和实现社会公平的需要

　　促进收入公平分配是政府的重要政策目标。特别是在市场经济条件下，市场的自由竞争必然会带来收入分配差距的拉大，而收入的公平分配是保证社会经济稳定的必要条件。要实现收入公平分配，政府可以采取多种政策手段，税收是其中的重要手段之一。税制优化应将一切经济行为纳入税收的征收范围，既体现纵向公平又体现横向公平，使各市场主体在公平的环境中进行竞争，避免社会成员的收入差距过分悬殊，使税收制度能够配合财政转移支付制度，实现政府的社会公平目标。从纳税人角度看，纳税人追求的是在一定条件下尽可能少的纳税或者不纳税。纳税人作为市场经济主体，其经济行为的主要目的就是追求自身利益的最大化，税负过重对纳税人的生产经营活动和生活消费都会带来诸多不利影响。对于政府来说，在拓宽税基的前提下，应当考虑纳税人的轻税愿望，将税负限定在纳税人可以承受的幅度内。轻税并不必然减少政府收入，相反可能增加政府收入。现代税收理论认为，纳税实际上是对纳税人正常经营活动的一种干扰，这种干扰实际上越少越好。因此，纳税方式、纳税方法过于复杂，纳税成本过高，均不利于增强纳税人的积极性，那样会增加纳税人时间、精力以及经济负担。房地产税制改革，必须考虑轻税以及降低纳税成本问题，而且要体现税收的纵向和横向公平，其中横向公平是形式意义上的公平，纵向公平是实质意义上的公平。这两种公平不但应放在代内的框架内考察，而且代际公平理应受到更多的关注。开征物业税，对纳税人不动产进行征税，有利于降低房地产税收的纳税成本，并缓解目前社会因财产占有不均而导致的贫富差距拉大趋势。

　　（四）开征物业税是优化房地产税制并提高税收征管效率的需要

　　我国税制改革的过程，就是税制不断适应新的形势发展要求而不断优化和创新的过程。效率是税制优化的目标之一。1981年时任国际货币基金组织财政事务主任的维托？坦兹通过对大多数发展中国家和发达国家税制演进过程的分析，提出了衡量有效税制的质量特征。他指出，不论一国的税制结构如何，要使它的税制更为有效，就必须要求：高的集中性指标（通常由3个或4个主要税种或税率所产生的税收收入占税收总收入的比例来反映集中性指标）、低的分散性指标（由小税种占税收总收入的平均份额计算得出）、低的税基侵蚀指标、低的征收滞后、低的从量性指标、高的客观性指标、适当的罚则、低的征收成本。[28] 这一概括相当精辟，因为，税制的集中程度越高，税制的透明度也就越高，对于税收管理来说也就越容易；而且，税收中应尽可能少的保留从量税，从量税收入占税收总收入的比重越高，税收总收入受通货膨胀的负面影响也就越大。目前我国的房地产税制中，房产税、城镇土地使用税和城市房地产税等，只是体现一种内外有别的税收政策，而内外两套税制在使房地产税制复杂化的同时，也不符合税收公平的原则和WTO要求的国民待遇原则。可以说，当前我国主体税种结构的失衡，并不在于流转税（主要是增值税）的强大，也不在于财政收入对流转税的依赖，而在于所得税和财产税的弱小，在于各税种之间缺乏必要的内在协调，在于房地产税制改革的滞后。同时，有效的税收征管是税制得以顺利实施，税收政策目标得以实现的保障。开征物业税，不但可以使现行房地产税制得到优化，而且便于征管中的具体操作和实施，在合并税种后能够提高税收征管的效率。

　　四、世界主要发达国家与我国港澳地区的物业税比较研究[29]

　　综观各国税制，凡是实行中央与地方分税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税收的主体税种。[30]

　　从美国物业税的征收情况看，美国各州都对不动产征收财产税，大多数州对动产征税。美国各州对财产税等各种地方税有独立的立法权，州政府和地方政府都有征收财产税的权力。财产税是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。这些地方政府和机构共同分享财产税的收入，并把财产税作为其主要的收入来源。[31] 在美国，物业税是各地方政府[32]财政资金的支柱性来源。近一个世纪以来，物业税收入在美国各级政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。1902年，物业税收入在州政府财政收入中占45％，在州和地方的共同财政收入中占68％，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占42％。但是在1992年，该项收入在州政府财政收入中只占1.2％，在州和地方政府共同的财政收入中占18％，在三级共有的联合财政收入中占8％。[33] 可见，美国的物业税收入与其它税项相比，重要程度有所下降，但在地方政府收入中，仍然占有重要的地位。

　　在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。例如，多伦多（Toronto）辖下各市区的物业税按照物业的性质，就规定有不同的税率。其中，对住宅用地（residential）征收的物业税率各市中最低的多伦多市为1.10％，而最高的库陵伍德（Collingwood）市为1.73％；对商住两用房用地（multi-residential）征收的物业税率各市则从1.45％到3.30％不等；对商业用地（commercial occupied）的物业税率在皮可凌（Pickering）市只有1.08％，而在Toronto市则高达5.31％；对工业用地（industrial occupied）的物业税率的差异同样也很明显，皮可凌市只有1.65％，而Toronto市则可以达到7.14％。[34] 此外，对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行。例如，温哥华市议会决定2001年的物业税通过采用“平均三年地价”（3-year land averaging）来计算，即1999年、2000年及2001年三年的平均土地评估价格，再加2001年物业评估升值价格（assessed property improvement value），乘以税率，就是该年度的物业税。

　　日本从1991年起为了公平土地所有者及其它形式财产所有者之间的税负，引入了土地价值税（the land value tax）。凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。但1998年之后，强制征收土地价值税的措施已暂停。在日本，物业税（property）也是作为地方税由市政当局征收。应税对象是土地、房屋及应折旧资产（depreciable assets）。汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种，免于征收物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册（tax cadastre）上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地，不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税，超过200平米的按照其实际占用面积的1/3课税；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平方米到280平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平米到280平方米之间的三层以上的防火住宅建筑（fire-proof residential buildings），可享受前五年物业税减半的优惠。德国在1995～1997 年之间征收过物业税。但宪法法庭（constitutional court）认为，针对物业及不动产评估出的税基太薄，以致课税额太低，所以该税种在1997年被废除。但是这样一来，对各类资产平等对待的原则就被破坏了。当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病，事实上，更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评估，以得到一个相对真实和公平的税基。德国社会财富分配在上个世纪90 年代尤为不均，因此，在德国，社会公正是重新开征物业税的重要理由。此外，以比重计，20世纪90年代德国征收物业税收入也只占到全部税收的2.8％，远低于其它国家的这一比重，在美国、英国和日本这个比重都超过10％。因此，重新征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其它国家处于劣势，德国政府重新征收物业税的可能是存在的。