居住保障与财产权限制——以日本房屋租赁法上的“正当事由制度”为例
凌维慈
【摘要】住宅作为人类生活的基本条件之一，是个人享有政治权利乃至职业选择等基本自由的前提，对其的享有更包含要求国家干涉住宅市场的层面。我国现有的住宅政策无法实现保障居民享有可承受的住房，因此有必要将限制出租人的解约自由等政策成本较低的优势选择纳入政策选择的视野。而在公法学上，限制出租人解约自由是以财产权的公共福利制约理论为基础的。本文就试图以日本房屋租赁法上的“正当事由制度”为例，阐述私人的居住保障与立法对解约自由限制的关系，并进一步指出该制度所对应的财产权限制理论的正当性。
【关键词】居住保障；解约自由；正当事由；财产权限制；公共福利
【全文】
一、 引 言
近年来以北京上海为代表的大都市房价高速增长，住宅价格上涨幅度远远超过居民可支配收入上涨幅度，使住宅保障的问题成为最重要的政治和社会问题。住宅一般被认为与其他的商品一样是由市场机制供给的物品，但即使在先进的资本主义国家，完全由市场机制决定住宅供给的情况也不存在。住宅作为人类生活的基本条件之一，是个人享有政治权利乃至职业选择等基本自由的前提，因此住宅的享有不仅仅是不受国家侵犯的财产权利，更包含要求国家干涉住宅市场或提供居住保障的社会权层面。
中央政府意识到住宅市场化的弊端，从而在面对中低收入居民住宅保障缺失的情况下，早于2005年5月，就由建设部、财政部等七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出通过规划控制改善住房供应的结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，通过运用税收等经济手段调节房地产市场等措施来保障普通居民的住宅消费可承受能力。各个地方政府也针对地方具体情况，开始采取以上政策手段，介入土地住宅供应市场。 [1]然而2007年上半年至今，包括上海、深圳在内各大城市又出现了住房价格飞速上涨的现象，远远超出了普通居民收入可承受的程度。
可见，着眼于政策手段选择的角度，现有的措施并不能有效地解决居民住房保障的问题，并且在以财政支出为基础提供补助金或建造公共住宅的政策手段往往存在供应缓慢，财政压力大、住宅管理成本高的问题，因此广为各国采用的控制租金或限制出租人的解约自由等政策成本较低的优势选择就有必要纳入政策选择的视野。而在公法学上，控制租金、限制出租人解约自由也早有其坚实的理论基础，即早已被先进立宪主义国家所接受的财产权的公共福利制约理论。因此本文就试图以日本住宅政策中限制出租人解约自由的“正当事由制度”为例，阐述私人的居住保障与立法对解约自由限制的关系，并进一步指出该制度所对应的财产权限制理论的正当性。
二、正当事由制度的展开
（一）二战期间房屋租赁法的改正
日本房屋租赁法上的正当事由制度最早是作为二战期间地租房租统制令的配套措施而出现的。因为地租房租统制令的实施 [2]可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约，致使出租房屋供给量明显减少，必须辅之于对出租人解约权进行限制的制度，以保障承租人的居住权益和社会的稳定。
1941年房屋租赁法的修改被提上日程。 [3]改正主要对出租人的解约自由进行了一定程度的限制，即增加了除非出租人具有“正当事由”，否则不得随意提出解约的规定。（房屋租赁法第一条之二）这一修正，反映了当时战时体制下住宅困难的情况，即没有正当的理由，不能要求土地、房屋的承租人交付土地或房屋，保护租赁土地或房屋的承租人，主要是放眼于当时谋求治安安定的目的。为了保证应招参战的承租人家人居住的持续。
