建设用地使用权期限及相关问题浅识
陈兴杰
【摘要】本文所论仅限于通过出让方式取得的城镇建设用地使用权。我国现行法对建设用地使用权期限的规定过于严格，宜由当事人自由约定。建设用地使用权终止的原因有约定终止和法定终止。关于建设用地使用权期满的更新，现行法的规定实际上只是使用人在同等条件下有优先缔约权。
物权法草案第四、第五次审议稿规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，意在强调对居民生存基础的特殊保护，实际上却可能制造更大的混乱。按此住宅建设用地使用权可以无限延续，成为永久性权利，架空土地所有权。从实际效果看，这样规定也无必要。法律应该在续期条件、可续期限、费用确定方法或补偿方法等方面作出可操作的规定。现行法对建设用地使用权终止后的善后处理有补偿和不补偿两种方式：国家仅在因公共利益需要提前收回土地使用权的情形下进行补偿，对其他情形不予补偿，地上物由国家无偿取得。地上物所有权是独立的物权，按照传统民法的地上权制度，地上权人有地上物取回权或补偿请求权。国家取得地上物应该支付合理对价。
物权法草案四次审议稿规定建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要收回该土地的，应当参照关于征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。这是一个很大的进步，但仍然存在问题。
【关键词】建设用地使用权、期限、补偿
【全文】
建设用地使用权属传统民法中的地上权，日本称为借地权、梁慧星教授主持制定的
物权法建议稿称为基地使用权、王利明教授主持制定的
物权法建议稿称为土地使用权、
物权法草案则称为建设用地使用权。我国土地属于国家或农村集体所有。农村集体所有土地的使用权不能自由流转。国有土地使用权的取得方式有两种：即划拨取得和出让取得。1994年7月5日颁布的《
中华人民共和国城市房地产管理法》第
三条规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。由于划拨取得的建设用地使用权具有无偿性和无期性，不存在使用权到期的问题，因此本文所论仅限于通过出让方式取得的城镇建设用地使用权。
