契税二题——以新建商品住宅买卖为中心
姜朋
【关键词】契税；印花税
【全文】
一、契税和印花税
（一）属性
契税和印花税是当下商品住宅购买者必须承担的成本支出。1具体来说，当事人必须按照合同所载房款金额万分之五的税率贴印花（即为自己缔结的房屋买卖合同交纳印花税），2同时要为自己的转让房屋所有权（房屋买卖）行为交纳契税（税率为房屋买卖成交价格的3- 5%）。3此外，在办理房屋产权证时，还要按每件5元的标准缴纳印花税。4
按照目前通行的税种分类，印花税被归入“行为税”，契税则属于“财产税”，5二者性质不同，因而可以同时征收。但这种说法却是值得推敲的。根据《
印花税暂行条例》的规定，凡在我国境内书立、领受产权转移书据的单位和个人，都应依法缴纳印花税（另有规定的除外）。6可以看出，印花税的行为税特征甚为明显。《
契税暂行条例》和《
契税暂行条例细则》都将征收契税的对象锁定在了我国境内进行的国有土地使用权转让（出售、赠与和交换）以及房屋（所有权）买卖、赠与、交换上。7很明显，该税种针对的也是交易财产的行为而非财产本身。马寅初先生针对民国时期税法的著述也可以作为辅助的证据。在他的分类表中，契税和印花税并列于行为税项下，8在考察契税性质时他更明确指出：契税“实是一种不动产转移税，似与已往德国征收之不动产转移税相似”。9因此，笔者以为：契税和印花税都是行为税，尽管税率有所差别，但二者适用范围区别不大，甚至可以认为，购买了房屋的纳税义务人基于自己的一个行为向国家交了双份的税。10这种税制设计上的叠床架屋，无疑加重了购房者的负担，有失公允。
（二）起源与在中国的流变
根据《辞海》的解释，契税是中国旧时对典、买田宅订立契约按价款征的税。它源于东晋的估税，辗转延续至今。11东晋的估税主要针对的是买卖田宅、奴婢、牛马。立有契约者，每万钱向官输四百，无契者，从价百抽四。双方都要缴纳。北宋开宝二年（969年）规定典买田宅应在两月内向官府输钱，请求验印，名“印契钱”。庆历四年（1044）规定每贯收税四十文。宣和后税额增加。12北宋开始由政府统一造印契书，民建田地房产交易先立草契，然后至官府誊写在官契纸上，由官府加印，同时缴纳契税。13元明清都收契税。明代的房地契税被固定为实际购买价格或是典价的3%。14明中叶以后，官颁契纸逐渐改为官府印制“契尾”，粘贴在民间所立的买卖合同上，由官府骑缝钤盖官印，以示当事人已经纳过税。这种契约文书称为红契。与之相对的是未曾缴税并加盖官印的“白契”。15
