究竟是“居住用房”还是“非居住用房”——拆迁评估的困惑
吴雯麒
【关键词】拆迁；评估；公平；居住；非居住
【全文】
案例一：2003年，王某购买了一间位于上海市西区的房屋。该房屋是一幢六层楼新工房的102室，因其紧靠一条繁华商业街，原房主自2000年起便在该房屋内开了一家茶叶商店。直至2003年，原房主因要出国便将该房屋以150万元的价格售予王某。同时期，该幢房屋202室的市场价格约为70万元。王某购买该房屋后，申请了营业执照，经营服装生意。2006年，该房屋地块因市政建设需要拆迁。
案例二：李某有一间底层房屋。自2000年始，李某便将该房屋出租给他人开店，租金与同地段纯商铺相同。2006年，该房屋面临拆迁。在此期间，该房屋的经营者已几易其手。
案例三：赵某自2000年始，即在自己的底层房屋经营糕点生意。直至2006年该房屋被划入拆迁范围。
上述房屋在房地产权证上记载的房屋用途均为居住，至拆迁时从未办理过“居改非”手续。
上海在拆迁中认定房屋用途的依据是根据关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知（以下简称《通知》）第十三条。该条规定规定“《细则》中非居住房屋，按照下列规定予以认定：1、原始计划为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；4、原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋。在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。[1]
从上述规定可以得出：案例一和案例二所涉及的房屋因其现在使用的营业执照均为2001年11月1日以后办出，故该二套房屋在拆迁时应以居住房屋认定。案例三所涉及的房屋符合《通知》的相关规定，故可以认定为非居住房屋。
至此，便出现了一个问题：同样自2000年就开始作为经营场所的房屋，为什么在拆迁时会被定性为不同的房屋性质？
