旗帜鲜明地适用消法第四十九条
刘俊海
【全文】
浙江德清和河南鹤壁等地的人民法院对于商品房买卖中的欺诈行为适用消法第四十九条，判决房地产开发商对消费者予以惩罚性赔偿。虽然有人对此类判决提出微辞，但笔者认为该院判决在法律适用上完全正确。
一、对于商品房买卖中的欺诈行为应旗帜鲜明地适用消法第四十九条的五大理由
理由之一是，本案中的商品房、售房者和买房者分别属于消法第四十九条调整的商品、经营者和消费者。从文义解释上看，消法第四十九条所说的“商品”既包括动产，也包括不动产；既包括标的价值较高的商品，也包括标的价值较低的商品。因此，“商品”的外延比“动产商品”要宽，不能把“商品”理解为“动产商品”。当然，在１９９３年消法出台时，商品欺诈主要表现为动产欺诈，商品房买卖活动尚少，因为那时候有钱买房的人很少。但立法者并未使用“动产”或者“动产商品”一词，仍然使用“商品”一词。旨在用“商品”一词囊括立法者当时无法一一列举甚至预见的各类商品。果不其然，消法实施后，除了低值商品欺诈外，高值商品（如汽车、商品房）买卖中的欺诈现象也浮出水面，甚至愈演愈烈。如果立法者有意将商品房欺诈行为排斥在外，就应当利用
合同法的起草机会，在“违约责任”一章中的第
一百一十三条第二款对消法第
四十九条的适用范围予以限制。可是，
合同法第
一百一十三条第二款仍然重申了消法第
四十九条，并未对“商品”一词的外延作出限制。
理由之二是，将商品房买卖中的欺诈行为纳入消法第四十九条，有利于更好地保护消费者。买房的消费者遭受欺诈后，依法请求惩罚性赔偿，有可能获赔几十万、甚至上百万元，似乎过分便宜了消费者，冤枉了欺诈者。但细想一下，人家消费者在买房时将其十余年、甚至几十年的积蓄倾囊而出，作为首付款交给开发商，每月还要承担向银行还款的经济压力，一旦商品房买卖出现欺诈，使消费者的购房初衷猛然落空，经济风险、心理打击何其大也？！既然消费者承担的风险大，其依法享有的权利救济就不能无故再予限制。同理，开发商和售房者从事欺诈的获利空间大，让他承担惩罚性赔偿责任也没有什么不公平。
