|
这里讲的保安责任主要是民事违约责任，当然也不排除一些物业管理企业违反法律、法规禁止性规定而应承担的行政、刑事责任。笔者认为，物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，尽职尽责地做好小区安全防范工作。发生安全事故时，应及时向有关部门报告，并采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。物业管理企业疏于管理，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。具体包括以下几个方面：
（一）法定或约定义务。物业管理企业承担保安责任应有法律规定或物业服务合同约定为依据，不能要求物业管理企业无限度地承担业主人身、财产的保险责任。小区安全防范情况复杂多变，不能采取一刀切的办法划定具体的责任范围。目前，全国各省市对这个问题的规定都比较慎重。法律、法规一般地只是原则性地规定物业管理企业应尽职尽责地做好小区安全防范工作。安全防范的具体内容和标准更多地被作为一种民事关系，由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。
同时物业管理企业承担的安全防范义务应与物业管理费用的收取相一致。从《重庆市物业管理条例》立法听证会上各方陈述的意见来看，业主方和物业管理企业方对这个问题存在分歧。业主方认为在安全防范问题上物业管理企业应尽最大的谨慎义务。而物业管理企业方则认为物业管理企业仅承担一般注意义务。笔者认为，权利义务的划分是历史的、具体的、相对的，必然要受到经济、政治、人们观念的影响。一个理性的权利义务体系，应符合社会公正性。物业管理企业承担安全防范义务的大小，同样应符合社会公正的价值理念。社会情况是复杂多变的，我们不应武断地判定物业管理企业是应尽最大的谨慎义务还是一般注意义务，应区分实际情况进行考量。
（二）违法行为。首先，物业管理企业违反义务的行为主要表现为不作为的违法行为，如不依照安全防范规程执行站岗、执勤、巡逻工作制度，不询问、登记进出陌生人、大件物品、不按法律、法规规定做好防火、防盗工作等。物业管理企业如果依照法律、法规规定，做好了这些工作，则业主即使发生被盗、被杀案件，物业管理企业也不承担法律责任。其次，物业管理企业违法的主观心理状态主要是疏忽大意的过失。笔者认为，在法律规定的前提下，物业管理企业的保安责任由合同约定，物业管理企业只有违反物业管理合同约定或保安职责规范有明显的、必需的过失时才承担责任。物业管理企业不是保险公司，它仅对自己的过错行为承担责任。
|
