论物业服务中的保安责任
雷斌
【摘要】物业服务中的安全责任是随着近年物业服务行业的发展出现的一个新问题。实际生活和司法实践中对这个问题分歧比较大。本文从保安责任的基础入手，对物业管理企业承担保安责任的基础，保安责任的构成要件两个方面对物业服务中的保安责任进行了探讨。
【关键词】物业服务 保安责任 普通注意义务 最大谨慎注意义务
【全文】
物业管理与人民群众的日常生活密切相关。随着高层住宅的出现和房屋产权的多样化，物业管理逐步向社会化、专业化、企业化、市场化方向发展。这当中出现了许多新的问题，其中一个突出的问题就是关于物业管理企业的保安责任问题。物业管理企业疏于管理，导致业主人身、财产受到损害时，业主应向谁要求赔偿，物业管理企业是否应承当民事责任，该如何承当责任等许多问题，法律、法规都没有明确规定。由此引发的纠纷较为突出，业主和物业管理企业意见都很大。司法实践当中也存在很大分歧。本文拟从保安责任的性质入手，针对以上问题进行分析，探讨物业服务中的保安责任。
一、保安责任的基础
对业主来说，最大的愿望是能够住得舒心、住得安宁，保护业主的人身、财产安全是底线，是最起码的要求。业主之所以要聘请物业管理企业，其中一个重要的原因就是希望物业管理企业能够保护业主的人身、财产安全。物业管理企业提供的安全服务包括保安、消防两类，门卫、巡视、防火防盗、保护业主人身和财产安全是安全服务的四大内容。国外立法一般都对常规性的安全服务作了规定。物业管理企业应负责巡逻，监察出门的物品，对来访人员进行询问、征求业主意见、做好登记，对拾遗物品建档管理，配合公安派出所做好治安、保卫、保护现场、协助侦破等工作，做到预防与优质服务相结合。物业管理企业应有承担风险的能力，同时可以通过投保等方式转移风险，承担赔偿责任后，也有向第三人追偿的权利。
现代大陆法系严格区分义务与责任。义务是责任的基础和前提，没有义务则没有责任。除法律另有约定外，当事人只有违反了义务，才会产生相应的法律责任，并由国家公权力保障其实现。笔者认为，安全责任主要包括因物业管理企业疏于管理，导致第三人侵犯业主人身、财产权利，或导致外力因素（如火灾）造成业主人身、财产损失的损害赔偿责任。物业管理企业履行的安全责任义务来源于两部分，一是法定义务，主要是公共服务性防范义务。法律、法规对安全责任应规定一个底线，要求物业管理企业建立完善的门卫执勤，非业主进出人员、大件物品出入登记，巡视，防火防盗等基本工作制度。二是约定义务。业主可以在物业服务合同中，根据物业管理区域的实际情况同物业管理企业明确安全服务的具体要求和制度。物业管理企业应当依照物业服务合同的约定，执行站岗、保卫、巡逻制度，做好小区的安全防范工作。物业管理企业疏于管理，未按照物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。
二、保安责任的构成要件
